القيمة السوقية العادلة: التعريف وكيف تحدد

القيمة السوقية العادلة هي تقدير للسعر الذي يمكن أن تتغير به الممتلكات العقارية في صفقة تجارية. وهذا هو ، الصفقة الطوعية بين المشتري الراغب والبائع الراغب ، سواء على قدم المساواة في القدرة على التفاوض ومعرفة معقولة من الحقائق ذات الصلة.

تمثل القيمة السوقية العادلة تقييمًا محايدًا أو تقييمًا للقيمة ، بغض النظر عن مدى رغبة المشترين أو البائعين في عكس ذلك. على سبيل المثال ، لا يهم مقدار الأموال التي يحتاجها البائع لسداد القرض أو مقدار ما يمكن للمشتري تحمله. هو كما هو.

فيما يلي ثلاثة أسباب رئيسية تجعل معرفة القيمة السوقية العادلة مهمة لتقييم أو شراء أو بيع المنزل:

1. لنقل الملكية

القيمة السوقية العادلة أمر بالغ الأهمية لمعرفة أي وقت يتم نقل ملكية العقارات. تتيح معرفة القيمة السوقية العادلة لمالك المنزل أن يفهم تمامًا قيمة ممتلكاته لتجنب استغلالها. كما أنه يساعد المشتري على معرفة مقدار المبلغ اللازم لدفع ثمن العقار. فيما يلي بعض الأمثلة عن المواقف التي يكون من المهم فيها معرفة القيمة السوقية العادلة للعقار:

  • منزل سعره للبيع
  • تمارس المجال البارز من قبل الحكومة
  • وتشارك خاصية في تسوية مثل الطلاق
  • يتم ربط المنزل في عملية الوصايا

2. لأغراض الضريبة

ترغب مصلحة الضرائب أيضًا في معرفة أن الممتلكات العقارية تُباع بالقيمة السوقية العادلة. وينطبق ذلك بشكل خاص على المعاملات بين الأشخاص الذين لا يتعاملون معهم.

غالبًا ما يتم تقييم الضرائب العقارية البلدية بناءً على القيمة السوقية العادلة لممتلكات المالك. نظرًا لأن الفرق بين سعر الشراء والقيمة السوقية العادلة للملكية يمكن أن يكون كبيرًا ، فإن السلطات الضريبية مهتمة بمعرفة تيار القيمة السوقية العادلة.

تبرز القيمة السوقية العادلة أيضًا عندما يحاول شخص ما تحديد قيمة الممتلكات أو الممتلكات الموروثة التي يتم بيعها من خلال عملية الوصايا. تحتاج السلطات الضريبية إلى التأكد من أن الائتمان الممنوح هو للقيمة السوقية العادلة الحقيقية للعقار. غالبًا ما تتطلب تقييمات مستقلة لمعرفة هذا الرقم.

3. لأغراض التأمين

وغالبا ما تستخدم القيمة السوقية العادلة في صناعة التأمين. على سبيل المثال ، عندما يتم تقديم مطالبة تأمين نتيجة حرق منزل ، فإن شركة التأمين التي تغطي الخسارة غالباً ما تغطي فقط المبلغ حتى القيمة السوقية العادلة.

نظرًا لأن تحديد القيمة السوقية العادلة للممتلكات ليس ببساطة مسألة توصيل أرقام في جدول بيانات ، فإن مصلحة الضرائب لديها قائمة بالطرق المقبولة. فيما يلي خمس طرق لتحديد المتخصصين في العقارات القيمة السوقية العادلة للملكية العقارية:

1. تحليل السوق المقارن

تتمثل الطريقة الأولى التي يستخدمها المهنيون العقاريون في تحديد القيمة السوقية العادلة للملكية العقارية في مقارنة العقار المعني بالعقارات القابلة للمقارنة حاليًا في السوق ، أو غيرها من العقارات المماثلة التي باعتها مؤخرًا. وهذا ما يسمى تحليل السوق المقارن (CMA) ويتم إجراؤه عادة بواسطة وكيل عقاري مرخص. يمكن لسعر الطلب الحالي للممتلكات القابلة للمقارنة وأسعار البيع الحديثة للممتلكات القابلة للمقارنة أن يعطي الوكيل تقديراً معقولاً لما يمكن أن يبيعه عقار ما إذا تم طرحه في السوق اليوم.

كيف إيجابيات العقارات تجد القيمة السوقية العادلة مع هيئة سوق المال

النظر إلى مبيعات أو شركات مقارنة هو جزء كبير من إنشاء CMA. بالنسبة لمعظم CMA ، ينظر الوكلاء إلى حوالي 2-3 سنوات من المبيعات الأخيرة للعثور على خصائص قابلة للمقارنة. من أجل أن تكون CMA دقيقة ، يجب أن تكون الخصائص المماثلة متشابهة قدر الإمكان في لقطات مربعة وعدد غرف النوم والحالة ، وكذلك تباع في ظل ظروف مماثلة. على سبيل المثال ، مبيعات الرهن من العقارات المماثلة ليست تقييمات دقيقة لقيمة العقار الذي لا يتم بيعه في الرهن.

2. تقييم المهنية

هناك طريقة أخرى للعثور على القيمة السوقية العادلة للممتلكات وهي استئجار المثمن العقاري. المثمن العقاري هو محترف معتمد مع التدريب والخبرة فيما يتعلق بالعديد من العوامل التي تحدد قيمة الممتلكات.

عندما يقدّر المثمنون العقاريون خاصية ، يستخدمون نماذج أكثر تطوراً قليلاً من تحليل السوق المقارن. على سبيل المثال ، قد تأخذ في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية أو الاتجاهات الأخرى الحالية قبل الوصول إلى تقييمها.

معظم المقرضين يتطلب تقييم المهنية قبل الموافقة على القرض الخاص بك لشراء العقار.

3. استبدال التكلفة

وغالبا ما تستخدم هذه الطريقة الثالثة من قبل شركات التأمين. إذا تغيرت قيمة المنزل مع مرور الوقت ، فقد يتم استخدام تكلفة استبداله كمؤشر للقيمة السوقية العادلة. على سبيل المثال ، إذا كان المنزل الذي اشتريته بمبلغ 300،000 دولار قد احترق بسبب الزيادة في قيمة الأرض أو تكاليف البناء ، قد تكلف إعادة بناء نفس المنزل الآن 350،000 دولار.

4. سعر البيع

سعر البيع ، وفقًا لمصلحة الضرائب ، هو سعر البيع الفعلي للممتلكات التي تتلقاها المنظمة. إنها واحدة من أسهل الطرق للتعرف على القيمة السوقية العادلة للعقار. بعد كل شيء ، إذا كانت الصفقة بطول الذراع ، فإن سعر البيع هو ما يرغب المشتري في دفعه مقابل العقار في السوق.

ومع ذلك ، فإن سعر البيع لن يعطي سوى فكرة دقيقة عن القيمة السوقية العادلة إذا تمت الصفقة بالقرب من وقت الحاجة إلى القيمة السوقية العادلة. كما يمكنك أن تتخيل ، فإن سعر بيع العقار الذي تم بيعه قبل عشر سنوات لا يخبرنا سوى القليل عن القيمة السوقية العادلة في سوق اليوم.

حتى إذا تم بيع العقار مؤخرًا ، فقد تؤدي العديد من العوامل أيضًا إلى بيع عقار بسعر أقل أو أكثر من القيمة السوقية العادلة. الموسم ، وجهود التسويق ، وتجربة السمسار الذي يبيعها إلى المنزل يمكن أن تؤثر جميعًا على سعر البيع. هذا يعني أن سعر بيع العقار ليس دائمًا انعكاسًا دقيقًا للقيمة السوقية العادلة للمنزل.

5. التقييمات من قبل مواقع الطرف الثالث

تتمثل الطريقة الخامسة والأخيرة في استخدام مواقع الويب الخاصة بالجهات الخارجية التي تقوم بإجراء تقديرات باستخدام صيغ الملكية الخاصة بها. على سبيل المثال ، تقوم Zillow بإجراء عمليات حسابية (والتي يطلق عليها "Zestimates") فيما يتعلق بقيم السوق العادلة للممتلكات استنادًا إلى المبيعات المحلية الأخيرة على Zillow ، وسجلات الضرائب العامة. ولكن ربما يمكن الحصول على أكثر تقييمات العقارات دقة من شركة تحليلات تدعى HouseCanary. تشتمل خوارزمية التقييم الخاصة بها على جميع بيانات السوق المتاحة لتقدير القيمة الأكثر احتمالًا التي يمكن أن تبيعها العقارات حاليًا في صفقة تجارية. تدعي الشركة أن لديها معدل خطأ فقط 0 ٪ إلى 3.6 ٪.

القيمة السوقية العادلة هي تقدير محايد يحدد سعرًا واقعيًا إذا تم بيع العقار الحقيقي في ظروف السوق الحالية. ويوفر نقطة انطلاق قوية لتسعير عقار للبيع أو الميراث. دون معرفة القيمة السوقية العادلة ، تزداد مخاطر الخسارة أو الالتزامات الضريبية.

شاهد الفيديو: الفرق بين القيمة الإسمية والسوقية والفعلية للسهم (يوليو 2019).