صافي الدخل التشغيلي الحر (NOI) حاسبة

كيفية قراءة نتائج حاسبة NOI الخاص بك

قواعد الإبهام لصافي الدخل التشغيلي هي عادة:

  • يجب أن تكون أمة الإسلام إيجابية على الممتلكات المدرة للدخل.
  • تحسب أمة الإسلام عادةً على أساس سنوي.
  • NOI لا يشمل مدفوعات الرهن العقاري الشهرية.
  • عادةً ما يتم استخدام NOI لمعرفة معدل الحد الأقصى والعائد على الاستثمار والتدفق النقدي لتقييم العقار الذي تستثمر فيه.

كيف يعمل حساب صافي الدخل التشغيلي

يحدد صافي إيرادات تشغيل الآلة الحاسبة أمة الإسلام الخاصة بالعقار من خلال حساب مدخلات البيانات ، بما في ذلك إجمالي إيرادات الإيجار لعقار الاستثمار الخاص بك والإيرادات الأخرى وخسائر الوظائف الشاغرة ونفقات التشغيل. ستستخدم الآلة الحاسبة بعد ذلك تلك المدخلات لإخبارك بصافي دخل تشغيل العقار.

تعتبر الآلة الحاسبة أسهل من إجراء العمليات الحسابية الخاصة بك ، ولكن في حال كنت فضوليًا ، فسوف نقدم لك معادلة دخل التشغيل الصافي. ضع في اعتبارك أن أمة الإسلام تحسب عادةً على أساس سنوي ، لذلك قد تحتاج إلى مضاعفة إيجاراتك ونفقاتك الشهرية بحلول 12.

دعنا نلقي نظرة على مثال عن كيفية حساب صافي دخل التشغيل على الممتلكات الاستثمارية. تذكر أن صيغة أمة الإسلام هي إجمالي إيرادات الإيجار + إيرادات أخرى - خسارة الشغور - نفقات التشغيل. لنفترض أن إجمالي إيرادات الإيجار هو 120،000 دولار في السنة ، والإيرادات الأخرى 12،000 دولار في السنة ، وخسارة الوظيفة الشاغرة هي 6000 دولار في السنة ، ومصروفات التشغيل هي 40،000 دولار.

أولاً ، دعونا نتعرف على إجمالي الدخل السنوي

$120,000 + $12,000 = $132,000

ثم نطرح خسارة الشغور

$132,000 - $6,000 = $126,000

بعد ذلك ، نطرح نفقات التشغيل

$126,000 - $40,000 = 86000 دولار أمة الإسلام

هذا لمدة عام واحد ، ولكن سيظل هو نفسه إذا لم يتغير شيء ، مما سيضاعف أموالك المتاحة في السنة الثانية. يُظهر لك NOI ما إذا كان العقار لديه القدرة على أن يكون مربحًا. تذكر أنه لا يشمل دفع الرهن العقاري الشهري. بعد حساب أمة الإسلام الخاصة بك ، يمكنك استخدامها لحساب معدل الحد الأقصى ، وهو معدل العائد على خاصية مدرة للدخل ؛ معدلات الحد الأقصى من 4 في المئة إلى 10 في المئة وما فوق تعتبر عادة جيدة.

من المهم أن تعرف أمة الإسلام الخاصة بك حتى تتمكن من مقارنتها مع أمة الإسلام في الخصائص الأخرى ؛ يمكنك العمل على زيادته لزيادة التدفق النقدي الخاص بك واستخدامه لمعرفة معدل سقف العقار وعائد الاستثمار. عادةً ما تكون أمة الإسلام الأعلى هي الخاصية المناسبة للاختيار ، لكن يجب عليك أيضًا التفكير في التدفق النقدي للممتلكات بعد أخذ دفع الرهن العقاري في الاعتبار.

لمزيد من المعلومات حول صافي إيرادات التشغيل ، وصيغة التشغيل الصافية وكيفية حسابها ، راجع دليلنا المتعمق حول صافي إيرادات التشغيل.

صافي الدخل حاسبة الدخل التشغيلي

عند استخدام حاسبة صافي إيرادات التشغيل ، سيُطلب منك إدخال بعض المدخلات. تتضمن هذه المدخلات إجمالي إيرادات الإيجار ، والإيرادات الأخرى ، وفقدان الشواغر ، ونفقات التشغيل الخاصة بك. سنشرح كل مدخلات لصافي حاسبة الدخل التشغيلي أدناه.

إجمالي إيرادات الإيجار للاستثمارات العقارية

أول المدخلات اللازمة لصافي آلة حاسبة دخل التشغيل هو إجمالي إيرادات الإيجار. هذا هو إجمالي الإيجار المجمع وفقًا لشروط كل عقد إيجار سكني أو تجاري فردي ، على افتراض أن العقار مشغول بنسبة 100٪. إذا لم يكن العقار مشغولًا بالكامل ، فسيشار إلى المبلغ على أنه دخل إيجار محتمل (PRI) ، ويستند إلى تحليل لسوق الإيجار ، وفقًا لعقود الإيجار وشروط العقارات المماثلة في المنطقة.

إيرادات أخرى للاستثمار العقاري

المدخلات التالية هي الإيرادات الأخرى ، والتي تشير إلى أي دخل إضافي يولد العقار (إلى جانب إيرادات الإيجار). يمكن أن يشمل ذلك أشياء مثل مواقف السيارات ، والبيع ، وإيرادات الغسيل ، بالإضافة إلى إيجار المرافق وإيرادات اللوحات الإعلانية أو العلامات التجارية. في الأساس ، يجب أن تشمل جميع تدفقات الإيرادات القادمة من الممتلكات المدرة للدخل.

الشغور خسارة على الممتلكات الاستثمارية

خسارة الوظائف الشاغرة هي فقدان الدخل بسبب إخلاء المستأجرين للممتلكات و / أو تخلف المستأجرين عن سداد عقود الإيجار. يمكن حساب خسارة الشغور بناءً على تواريخ انتهاء صلاحية عقد الإيجار الحالي ، ويمكنك استخدام معدلات الشغور في العقارات المماثلة إذا لم تكن متأكدًا من ماهية خسارة الوظيفة الشاغرة.

لحساب خسائر الوظائف الشاغرة ، انظر إلى ما كان يمكن أن تستأجره هذه الوحدة واضربها خلال أشهر عديدة من العام كانت شاغرة فيها. على سبيل المثال ، إذا كانت الوحدات المماثلة الأخرى تستأجر 3000 دولار شهريًا وكانت الوحدة الشاغرة فارغة لمدة شهرين ، فستضرب 3000 دولار في 2 وتحصل على 6000 دولار ، وهي خسارة الشواغر السنوية للممتلكات.

مصاريف تشغيل العقار الاستثماري

نفقات التشغيل الخاصة بك هي جميع النفقات اللازمة لتشغيل وصيانة الممتلكات المدرة للدخل بشكل صحيح. تستخدم صيغة صافي إيرادات التشغيل إجمالي مصاريف التشغيل الخاصة بك ، والتي يمكنك حسابها عن طريق إضافة جميع نفقات التشغيل المنفصلة الخاصة بك (مثل ضرائب الممتلكات والتأمين على الممتلكات المؤجرة).

تتكون نفقات التشغيل على عقار مستأجر عادة من:

  • الضرائب العقارية: يتم تقييمها سنويًا سنويًا ، وإذا كان لديك رهن عقاري ، فيجوز لمقرضك ضمانه وسيتم دفعه شهريًا مع دفع رهنك العقاري. يمكنك العثور على مقدار ضرائب الممتلكات الخاصة بك من مكتب ضريبة الممتلكات المحلي ، أو Zillow ، أو في بيان تقييم الضرائب السنوي.
  • التأمين على الممتلكات للإيجار: المعروف أيضًا باسم تأمين المالك ، وهو يختلف عن التأمين على مالكي المنازل ، ويجب أن تتضمن بوليصة التأمين تغطية الدخل والمسؤولية والتعرض للمخاطر. يبلغ متوسط ​​تكلفة بوليصة التأمين على الإيجار 1،473 دولارًا إلى 1،596 دولارًا سنويًا.
  • رسوم إدارة الممتلكات: الرسوم التي يفرضها مدير الممتلكات أو إدارة الشركة لإدارة الممتلكات الخاصة بك. يجمع مدير الممتلكات عادة الإيجارات ويتواصل مع المستأجرين وينسق أعمال الصيانة والإصلاح. تختلف رسوم الإدارة بناءً على موقع العقار ، وحجم العقار ، ونطاق العمل ، ولكن عادة ما تتراوح بين 8 في المائة إلى 12 في المائة لعقار استثماري و 25 في المائة أو أعلى بالنسبة لعقار إيجار مستأجر.
  • الصيانة والتصليح: الأشياء اللازمة لصيانة عقار استثماري ، مثل العناية بالعشب ، وإزالة الثلج ، ومكافحة الآفات ، والتنظيف ، وما إلى ذلك ، وهي تشمل أيضًا الإصلاحات حسب الحاجة ، مثل طوب التأشير ، أو استبدال السقف المتسرب ، أو إصلاح الأسلاك التالفة. الصيانة والإصلاحات تمثل عادة 1 في المئة من قيمة العقار في السنة.
  • النفقات المتنوعة: أي شيء تنفقه على العقار لا يتناسب مع فئة مصروفات التشغيل الأخرى. قد يكون هذا أشياء مثل المحاسبة والتسويق والإعلان والرسوم القانونية. إذا لم تكن متأكدًا من ماهية هذه النفقات ، فيمكنك ترك هذا الحقل فارغًا في حاسبة صافي إيرادات التشغيل.

مخرجات حاسبة التشغيل الصافية

بناءً على جميع المدخلات الخاصة بك ، تقوم آلة حاسبة الدخل الصافي المجانية بالكشف عن صافي الدخل التشغيلي للعقار. مرة أخرى ، فإن صافي دخل التشغيل الذي تستخدمه الآلة الحاسبة هو NOI = إجمالي إيرادات الإيجار + دخل آخر - خسارة الشغور - مصروفات التشغيل.

صافي الدخل التشغيلي

بعد إدخال المدخلات الخاصة بك ، مثل إجمالي إيرادات الإيجار ونفقات التشغيل ، ستخبرك الآلة الحاسبة بإيراداتك التشغيلية الصافية. يمكنك حينئذٍ استخدام أمة الإسلام هذه لمعرفة معدل الحد الأقصى والتدفق النقدي ، وهما طريقتان إضافيتان لتحليل خاصية مدرة للدخل.

على العكس ، يمكن أن تكون أمة الإسلام مفيدة أيضًا في العقار الذي تملكه بالفعل. يمكن أن يساعدك على معرفة ما إذا كانت إيجاراتك منخفضة جدًا ، أو أن خسائر الوظائف الشاغرة مرتفعة جدًا ، أو أن نفقات التشغيل مرتفعة جدًا.

عند استخدام صافي الدخل التشغيلي حاسبة للعقارات

يستخدم صافي الدخل التشغيلي في المقام الأول عن طريق شراء وعقد المستثمرين العقاريين لتحليل الممتلكات المدرة للدخل وتحديد ما إذا كان استثمارًا جيدًا وما إذا كانوا يريدون شراءه أم لا. من خلال النظر إلى أمة الإسلام من بعض الخصائص المختلفة ، يمكنك مقارنتها لمعرفة أي أمة لديها أعلى مقارنةً بسعر البيع.

ستحسب حاسبة الدخل الصافي التشغيلي بسهولة أمة الإسلام الخاصة بالعقار استنادًا إلى المدخلات مثل إجمالي إيرادات الإيجار ونفقات التشغيل ، مما يجعلها أداة قيمة لكلا المستثمرين الذين يقررون ما إذا كانت الملكية تستحق الاستثمار والمستثمرين الذين يرغبون في تحليل ممتلكاتهم الحالية إلى محاولة زيادة أمة الإسلام الخاصة بهم أو الحصول على العقار جاهز للبيع.

"في الغالب أستخدم أمة الإسلام لفهم أداء وحداتي ماليًا بمرور الوقت. إذا رأيت أن أمة الإسلام تتراجع ، فيمكنني اتخاذ إجراء تصحيحي عن طريق تحليلها أكثر. هل تعطل بسبب الشواغر الأطول ، وارتفاع تكاليف الصيانة ، وارتفاع الضرائب العقارية ، وما إلى ذلك؟ ستعرف معرفتي محركات NOI وكيفية التحسين المستمر لها الإيجارات وأكثر ربحًا في نهاية المطاف لمستثمر آخر في حال رغبتي في البيع. "- Domenick Tiziano ، Blogger ، Accidental Rental

يمكن استخدام صافي حاسبة دخل التشغيل من خلال الأنواع التالية من المستثمرين:

  • مستثمرو العقارات السكنية: لمقارنة أمة الإسلام بخصائص مختلفة وتحديد أي منها يستحق الشراء
  • مستثمرو العقارات التجارية: لتحليل العقارات التجارية المدرة للدخل وإيجاد العقارات التي تمثل استثمارًا جيدًا استنادًا إلى أمة الإسلام ومعدل الحد الأقصى وسعر البيع

يمكن استخدام آلة حاسبة الدخل الصافي لأنواع الخصائص التالية:

  • مالك العقار الاستثماري الحالي: تحليل أمة الإسلام الحالية لإجراء فحص مالي على ممتلكاتهم ومعرفة كيف يمكنهم رفع أمة أجنبية لزيادة التدفق النقدي
  • قبل بيع عقار استثماري: يمكنك معرفة ما هو أمة الإسلام لديك وإيجاد طرق لتحسينها (على سبيل المثال ، رفع الإيجارات ، ومعدلات الشغور المنخفضة ، وما إلى ذلك) حتى تتمكن من إدراجها بسعر مبيعات أعلى
  • المباني السكنية: يمكنك معرفة التدفق النقدي الخاص بك على أساس أمة من مبنى سكني. نظرًا لعدم وجود مقارنات جيدة للمباني السكنية في كثير من الأحيان نظرًا لقطاع السوق الصغير ، يمكن أن تساعدك أمة الإسلام على مقارنة المخزون المتاح
  • خصائص متعددة الأسر: يمكن أن تساعدك NOI أيضًا في مقارنة العقارات متعددة الأسر ومساعدتك في تحديد ما إذا كان من المنطقي الاستثمار في واحدة

لا يتم استخدام آلة حاسبة الدخل الصافي عموما عن طريق الإصلاح والزعانف لأنها لا تنوي استئجار ممتلكاتهم. بدلاً من ذلك ، سيقومون بتحليل عقار استثماري من خلال النظر في أسعار العقارات المماثلة وقرض القيمة (LTV) وقيمة ما بعد الإصلاح (ARV).

بدائل لاستخدام أمة الإسلام للاستثمارات العقارية

معرفة صافي الدخل التشغيلي لعقار استثماري مدر للدخل يساعدك على تحليل العقار واتخاذ قرار الشراء. ومع ذلك ، هناك أيضًا طرق بديلة لتحديد ما إذا كان الاستثمار العقاري مناسبًا لك.

إذا لم يكن العقار مستأجرًا بالكامل ، فأنت غير متأكد من ماهية الإيجارات ، أو أن العقار بحاجة إلى إعادة التأهيل ، فهناك طرق بديلة لتحليل عقار استثماري. نوصي باستخدام طريقتين إلى ثلاث طرق حتى تحصل على صورة مالية مقربة للعقار.

بعض البدائل لاستخدام أمة الإسلام للاستثمارات العقارية تشمل:

  • معدل كاب: يتضمن ذلك في الواقع أمة الإسلام ، ويستخدمها المستثمرون للمساعدة في تحديد معدل العائد المحتمل على عقار استثماري. الصيغة معدل الحد الأقصى هو أمة الإسلام مقسوما على قيمة الممتلكات الحالية.
  • 1 في المئة القاعدة: يجب أن يكون إجمالي إيرادات الإيجار الشهري 1٪ على الأقل من سعر الشراء. يستخدم بعض المستثمرين قاعدة 2 بالمائة ، اعتمادًا على نوع العقار وموقعه. إذا كان الدخل الشهري الإجمالي للعقار هو 1 في المائة أو أكثر من سعر الشراء ، فعادة ما يكون التدفق النقدي موجبًا.
  • إجمالي إيجار الإيجار: يمكن العثور على هذا الرقم بقسمة الإيجار السنوي الذي تم جمعه على إجمالي تكلفة العقار ثم ضربه في 100. وتشمل تكلفة العقار الإجمالية سعر الشراء وتكاليف الإغلاق وأي تكاليف تجديد.
  • تدفق مالي: تقييم التدفق النقدي المحتمل للممتلكات عن طريق التحقق لمعرفة ما إذا كان الإيجار الشهري المتوقع سيغطي التكاليف الخاصة بك ، بما في ذلك دفع الرهن العقاري ، والضرائب ، والتأمين ، والمرافق ، ورسوم القرن الإفريقي.
  • خصائص قابلة للمقارنة: انظر إلى ما تم بيعه من عقارات مماثلة واستئجارها خلال الأشهر الثلاثة أو الستة الماضية. يجب أن تكون المقارنات من نفس النوع من الممتلكات وأن تتمتع بوسائل راحة متشابهة وأن تكون متماثلة في الحجم. يمكن العثور عليها عن طريق إجراء تحليل مقارن للسوق.
  • العائد على الاستثمار (ROI): عادة 10 في المئة أو أكثر هو العائد على الاستثمار الجيد للاستثمار العقاري. يمكنك معرفة العائد على الاستثمار الخاص بك على عقار استثماري عن طريق حساب العائد السنوي وتقسيمه على إجمالي استثماراتك النقدية. يمكنك معرفة العائد السنوي الخاص بك عن طريق طرح النفقات الخاصة بك من إجمالي إيرادات الإيجار.

الحد الأدنى

يمكن حساب صافي الدخل التشغيلي بطرق مختلفة ، لكن الطريقة المقبولة عمومًا هي إجمالي إيرادات الإيجار بالإضافة إلى أي دخل آخر مطروحًا منه الشواغر مطروحًا منها مصروفات التشغيل يساوي صافي دخل التشغيل. يستخدم المستثمرون العقاريون أمة الإسلام للمساعدة في تحليل العقارات المدرة للدخل. لدينا حاسبة NOI المجانية يساعد على معرفة الحسابات بالنسبة لك.

شاهد الفيديو: How to protect circuits from reversed voltage polarity! (شهر نوفمبر 2019).

Loading...